Dokąd ma jechać metro, czyli ile będzie mieszkańców wschodniej Białołęki?
27 września 2013
Od czerwca trwają prace nad studium, które analizuje możliwości skierowania II linii metra na wschodnie obszary naszej dzielnicy, zwane Zieloną Białołęką. Kilka dni temu odbyło się kolejne spotkanie zespołu roboczego.
Ta lokalizacja pozwoli na dalsze poprowadzenie torów w kierunku osiedli Derby i dalej na północ.
Studium uwarunkowań a plany miejscowe
Jeszcze do niedawna, większość dyskusji na temat zmiany trasy metra kończyło się stwierdzeniem "Przecież tam są i będą tylko domki jednorodzinne!". Dla tak małej liczby mieszkańców nie opłaca się ciągnąć torów kolejki. Skąd takie założenia? Czyżby nikt nie widział wyrastających jak grzyby po deszczu wielkich osiedli mieszkaniowych?
Odpowiedź jest prosta. W 2006 roku rada miasta uchwaliła Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (SUiKZP). To najważniejszy dokument planistyczny, który wyznacza strategię rozwoju miasta. Wschodnia część naszej dzielnicy ma w nim symbol M2, czyli mają to być obszary o przewadze zabudowy jednorodzinnej.
Skąd więc nowe osiedla Derby, Regaty i Zielona Dolina? Odpowiedź znów jest prosta. Przed 2006 rokiem uchwalono kilka planów miejscowych, o powierzchni ponad 1500 hektarów, które dopuszczają budowę osiedli dużych bloków mieszkalnych. Obowiązują one do dzisiaj.
Zgodnie z prawem, przy wydawaniu pozwoleń na budowę, należy posługiwać się dokumentami, które są wcześniejsze. Tutaj są nimi oczywiście obowiązujące plany miejscowe. W ten sposób deweloperzy dostają zgodę na kolejne wielkie osiedla mieszkaniowe, mimo że zgodnie z planami miasta powinna tu dominować niska zabudowa jednorodzinna.
Kluczem dane demograficzne
W związku z powyższym, pojawiają się różne poglądy na temat założeń odnośnie przyszłej liczby mieszkańców. Ich poprawne określenie jest oczywiście kluczową sprawą przy wykonywaniu studium metra. Niedoszacowanie pokaże, że budowa metra na Zieloną Białołękę jest zwyczajnie nieopłacalna.
Jak więc ich policzyć? Podstawową sprawą jest określenie tzw. chłonności terenu, czyli liczby mieszkańców, która może zamieszkać w budynkach powstałych na podstawie wymagań obowiązujących planów miejscowych i SUiKZP, przy zabudowaniu całej powierzchni terenu.
Okazuje się, że wszystkie dotychczasowe opracowania demograficzne zostały przygotowane wyłącznie w oparciu o SUiKZP a nie obowiązujące plany miejscowe! Wykazywały one więc skrajnie zaniżoną liczbę przyszłych mieszkańców.
Ile będzie nas w przyszłości?
W związku z brakiem właściwych dokumentów demograficznych, nasza dzielnica zleciła wykonanie nowego opracowania dla terenu wschodniej Białołęki, objętego studium metra. Wykonało je Biuro Planowania Rozwoju Warszawy (BPRW). Przy takiej zmianie przeznaczenia terenu, właściciel może wystąpić o odszkodowanie z powodu obniżenia wartości działki. Zrobi tak zapewne większość deweloperów, w których rękach jest już znaczna część tych okolic. Obszar opracowania to tereny na wschód od okolic ul. Płochocińskiej, o powierzchni ok. 3360 hektarów. Nigdy wcześniej nie wykonano tak dokładnego raportu dla Białołęki.
Zameldowanych jest tu ok. 26 tys. mieszkańców. Nie mniej niż 10 tys. mieszka bez meldunków. W już rozpoczętych inwestycjach pojawi się kolejne 8 tys. Raport BPRW skupia się tylko na nowych mieszkańcach w inwestycjach, których realizacji jeszcze nie rozpoczęto. Jak przedstawiają się więc najważniejsze wnioski?
Potencjalna docelowa chłonność tego terenu to ok. 168 tys. nowych mieszkańców. Aż tyle! Myślę, że te dane nie tylko dla mnie są zaskoczeniem. Jest to jednak realna wartość, która wynika z obowiązujących dokumentów planistycznych. Wzięta do wyliczeń intensywność zabudowy jest podobna do już istniejącej w tych okolicach.
Po zsumowaniu okazuje się, że potencjalna docelowa liczba mieszkańców tzw. Zielonej Białołęki, to wielkość trochę ponad 200 tys. Cóż, trzeba się więc w końcu przyzwyczaić, że Białołęka ma 74 km2 i jest drugą (po Wawrze) pod względem wielkości dzielnicą Warszawy. Posiada zapewne największą powierzchnię terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe.
Dla porządku dodam jeszcze, że wyliczona maksymalna chłonność, przy zabudowaniu całego terenu budynkami o maksymalnej dopuszczalnej wysokości i na działkach o minimalnej dopuszczalnej wielkości, to aż ok. 289 tys. nowych mieszkańców. Ale bez obaw! Jest to oczywiście wartość czysto teoretyczna i raczej niemożliwa do zrealizowania.
Zmieniamy plany miejscowe
Kilka lat temu, na nasz wniosek, rozpoczęła się procedura zmiany części największego z obowiązujących planów miejscowych (X-71 cz. 1), o powierzchni ok. 650 hektarów, obejmującego obszar na północ od przyszłej Trasy Mostu Północnego. W planie jest dopuszczone budownictwo wielorodzinne. Proponujemy, aby w maksymalnym z możliwych zakresie przeznaczyć te tereny pod budownictwo jednorodzinne.
Nie będzie to jednak łatwe zadanie. Przy takiej zmianie przeznaczenia terenu, właściciel może wystąpić o odszkodowanie z powodu obniżenia wartości działki. Zrobi tak zapewne większość deweloperów, w których rękach jest już znaczna część tych okolic. Można się niestety spodziewać wielomilionowych roszczeń.
Dwa warianty demograficzne
Największą część ostatniego spotkania zespołu roboczego studium metra zajęła właśnie końcowa dyskusja nad określeniem liczby mieszkańców Zielonej Białołęki, którą należy przyjąć do dalszych prac. Jak wskazałem powyżej, jest wiele możliwości w tym zakresie. Finalnie postanowiono, że przy ocenianiu efektywności ekonomicznej nowych wariantów przebiegu trasy metra zostaną wzięte pod uwagę dwie wartości przyszłej liczby mieszkańców: docelowe 200 tys. oraz pośrednie 120 tys.
W najbliższym czasie zostanie podjęta kolejna decyzja. Spośród wielu rozważanych wersji nowej trasy metra zostanie wybranych kilka do dalszych prac w studium. O tym napiszę w kolejnym artykule. Studium powinno być gotowe w listopadzie.
Waldemar Roszak
radny dzielnicy Białołęka
