Budowa ul. Dionizosa. Stanowisko dewelopera i odpowiedź urzędu dzielnicy

Sprawę opisaliśmy w artykule "Błoto albo kurz. Kiedy deweloper wywiąże się z umowy?", do którego odniósł się deweloper. Błoto albo kurz. Kiedy deweloper wywiąże się z umowy?
Około 2,5 roku temu władze dzielnicy Białołęka poinformowały o zawarciu porozumienia z deweloperem na budowę chodnika od osiedla Comfort City do ul. Winorośli oraz budowę końcowego odcinka ulicy Dionizosa, zapewniającego mieszkańcom dojazd i dojście do nowo oddanej pętli. Stanowisko firmy Barc oraz odpowiedź Urzędu Dzielnicy Białołęka publikujemy poniżej

Stanowisko dewelopera

W związku z opublikowanym w dniu 24 maja 2024 r. na portalu TuBialoleka.pl artykułem pt. "Błoto albo kurz. Kiedy deweloper wywiąże się z umowy?", spółka Barc Warszawa S.A. będąca deweloperem, o którym mowa w ww. artykule, uważa za konieczne odniesienie się do treści w nim przedstawionych, bowiem są one nieścisłe i w sposób nieuzasadniony i krzywdzący obarcza wyłączną winą za przedłużający się proces budowy chodnika. Artykuł jest przy tym stronniczy, bowiem znalazło się z nim stanowisko wyłącznie białołęckiego ratusza, z pominięciem stanowiska Barc Warszawa S.A.

Barc Warszawa S.A. (dalej zwana "Barc") pragnie podkreślić, iż dla Barc, jak i dla mieszkańców budowanego Osiedla Comfort City wybudowanie fragmentu ul. Dionizosa na włączeniu do ronda, jak również fragmentu na połączeniu z ul. Światowida jest bardzo istotne, o czym od wielu lat informuje opinię publiczną, urzędników, a przede wszystkim mieszkańców. Barc od wielu lat dokłada wszelkich starań, aby móc wybudować brakujące fragmenty ul. Dionizosa. Jednocześnie termin realizacji nie jest zależny od Barc, a od wydania decyzji administracyjnych przez Urząd. Należy podkreślić, że po wielu latach starań czynionych przez Barc został podpisany aneks do umowy z 2012 r. rozszerzający zakres prac, które chce wykonać Barc o fragment łączący Osiedle Comfort City z rondem, ul. Winorośli oraz przyspieszający wykonanie włączania ul. Dionizosa do ul. Światowida, z początkowego, który zakładał, że droga powstanie po wybudowaniu Centrum Handlowego - na najszybszy obecnie możliwy, czyli zakładający wybudowanie drogi po otrzymaniu pozwolenia na budowę i ZRiDu. Barc dysponuje w tej sprawie obszerną korespondencją, którą może udostępnić do wglądu.

Ostatni element do pozwolenia na budowę - Umowa z ZDM została podpisana przez Barc i przekazana do ZDM celem podpisu w dniu 17.05.2024r. Obecnie Barc oczekuje na zwrot umowy podpisanej przez ZDM, co umożliwi złożenie wniosku o pozwolenie na budowę. Warto zaznaczyć, iż pierwotnie na tym odcinku była zakładana również długotrwała procedura ZRID, jednakże dzięki staraniom Barc i zakupie działki 13/16 od prywatnych właścicieli, jest możliwe przeprowadzenie procedury trybem pozwolenia na budowę. Ponadto, kwestia konieczności zawarcia umowy z ZDM pojawiła się dopiero w końcowej fazie uzgodnienia projektu, po złożeniu pełnej dokumentacji, o czym Barc nie miał wcześniej wiedzy.

Zgodnie z umową i zawartym do niej aneksem drugi odcinek będzie realizowany na zasadzie ZRiD (bowiem miasto rozszerzyło przebieg ulicy ponad teren wskazany w planie) i procedura jest dłuższa, ale Barc wykonał i złożył wszelkie niezbędne projekty i wymagane operaty, a sprawa rozbija się o kolejny aneks, który Miasto chce podpisać ze względu na zmianę przepisów. Przytoczony w publikacji aneks do umowy 16/2012, regulujący kwestię zapłaty należnego podatku VAT, przygotowany i podpisany przez Barc w dniu 21.02.2024r. nie otrzymał do dziś akceptacji Urzędu, a jego nowa, nieuzgodniona z Barc treść z 20.03.2024 r. zwierała liczne błędy, w tym: brak doprecyzowania numerów działek, dla których istnieje konieczność sporządzenia operatów szacunkowych oraz wykreślenie pewnych definicji z tegoż dokumentu, co wprowadziło chaos i ogólne niezrozumienie jego treści. Z uwagi na konieczność przeanalizowania i uporządkowania zapisów aneksu, które w dużej mierze, w przesłanej przez Urząd propozycji są niewłaściwe oraz przyspieszenia procedury jego podpisania i uniknięcia kolejnej zbędnej wymiany korespondencji, Barc zwróciła się jeszcze za kadencji poprzedniego Burmistrza Grzegorza Kucy z prośbą o spotkanie z Zarządem Dzielnicy, jednakże mimo kolejnych próśb, zmiany osoby na stanowisku Burmistrza, propozycja Barc dotycząca spotkania z Zarządem Dzielnicy została zaakceptowana dopiero w dniu 10 czerwca 2024 r.

Dodatkowym, kluczowym elementem jest fakt, iż nadal nie została wyjaśniona kwestia własności działki ew. 40/4 z ob. ew. 4-01-09, do której to Barc miała otrzymać prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (według zapisów księgi wieczystej jest własnością spółki Victoria Dom, a miała być, jak wielokrotnie zapewniali przedstawiciele Urzędu Dzielnicy Białołęka przekazana na rzecz miasta) zgodnie z treścią Aneksu nr 1. Zatem od 2021 kwestia ta nie została wyjaśniona, a bez podpisania Aneksu i wyjaśnienia własności działki 40/4 procedura ZRiD utknęła, w związku z czym Barc nie jest w stanie podać terminu realizacji żadnego z odcinków, gdyż jak wcześniej podkreślał, obie drogi muszą być i będą realizowane razem, a nie tak jak przedstawiciel podaje przedstawiciel Urzędu - etapami.

Przedstawione powyżej stanowisko Barc powinno zostać przedstawione mieszkańcom Dzielnicy Białołęka, celem zapewnienia im dostępu do kompletnej, obiektywnej i uwzględniającej stanowiska obu stron zaangażowanych w sprawę, informacji o planowanej inwestycji.

Ewelina Wilczyńska
radca prawny

Odpowiedź urzędu dzielnicy

Dzielnica Białołęka od wielu lat zabiega o wybudowanie całej ul. Dionizosa. W wyniku naszych starań zostało wybudowane rondo wraz z fragmentami ul. Winorośli i ul. Dionizosa przez innego dewelopera. Do realizacji pozostały dwa fragmenty ul. Dionizosa: pierwszy - od pętli autobusowo-tramwajowej przy Światowida do wybudowanego przez innego dewelopera odcinka ul. Dionizosa, drugi - od osiedla Comfort City do ronda u zbiegu ulic Dionizosa i Winorośli.

W sprawie pierwszego odcinka - rozmowy na temat parametrów drogi rozpoczęły się w październiku 2018 r. W 2019 r. spółka Barc Warszawa S.A zobowiązała się do opracowania i uzgodnienia z Zarządem Transportu Miejskiego oraz z Dzielnicą Białołęka koncepcji drogowej budowy brakującego odcinka ul. Dionizosa do połączenia z ul. Światowida, która miała być załącznikiem do aneksu do umowy ze spółką. Uzgodniona koncepcja nie została przekazana do naszego urzędu. W wyniku dalszych rozmów spółka zadeklarowała chęć budowy fragmentu ul. Dionizosa, łączącego osiedle Comfort City z ulicami Winorośli i Dionizosa oraz przyspieszenia budowy odcinka łączącego ul. Dionizosa z ul. Światowida.

W czerwcu 2021 r. spółka przesłała swoją propozycję aneksu do umowy z 2012 r. obejmującą budowę jedynie odcinka ul. Dionizosa od swojego osiedla Comfort City do projektowanego ronda u zbiegu ulic Dionizosa i Winorośli. Jednak w wyniku negocjacji został podpisany 04.11.2021 r. aneks nr 1, w którym spółka zobowiązała się do opracowania wymaganej dokumentacji i wybudowania w terminie 6 miesięcy od uzyskania pozwolenia na budowę i decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dwóch brakujących odcinków ul. Dionizosa.

Zgodnie z podpisanym w dniu 4 listopada 2021 r. aneksem nr 1 BARC zobowiązał się do budowy fragmentu ul. Dionizosa od miejsca włączenia w istniejącą pętlę autobusowo-tramwajową w ul. Światowida do połączenia z ul. Dionizosa, budowy ul. Dionizosa na odc. od ronda w kierunku południowo-wschodnim do osiedli Comfort City oraz przekazania miastu drogi wewnętrznej Dionizosa Barc na majątek i do eksploatacji.

Do dnia sporządzenia tej odpowiedzi Barc nie wystąpił o wydanie pozwolenia na budowę na odcinek ul. Dionizosa od miejsca włączenia w istniejącą pętlę autobusowo-tramwajową w ul. Światowida do połączenia z ul. Dionizosa, mimo że przekazaliśmy spółce 21 lutego 2024 r. prawo do dysponowania gruntem na cele budowlane dla działek będących własnością miasta oraz uzgodniliśmy dokumentację budowlaną. Z informacji uzyskanej z Zarządu Dróg Miejskich (dalej ZDM) wynika, że do standardowej umowy z ZDM obejmującej przebudowę ul. Światowida w rejonie ul. Dionizosa zostały wprowadzone przez spółkę liczne uwagi, które wymagają dodatkowej analizy prawnej.

Jeśli chodzi o budowę drugiego fragmentu ul. Dionizosa - z włączeniem do wybudowanego ronda oraz przekazania miastu drogi Dionizosa Barc na majątek i do eksploatacji - to działania są też po stronie spółki. 20 marca 2024 r. przekazaliśmy mejlem projekt aneksu nr 2, który musiał powstać ze względu na realizację Dionizosa Barc w trybie decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej (ZRID). Do dnia sporządzenia tej odpowiedzi nie został przekazany nam aneks z ewentualnymi uwagami. Żeby urząd mógł wydać decyzje administracyjną, muszą wpłynąć wnioski, a na to ma bezpośredni wpływ spółka.

Co do zarzutu, jakoby to "miasto rozszerzyło przebieg ulicy ponad teren wskazany w planie" informujemy, że to spółka podjęła decyzję, by droga określona w aneksie nr 1 jako Dionizosa Barc była realizowana w trybie ZRID a nie pozwolenia na budowę. Potwierdza to również otrzymana od spółki dokumentacja. To Barc rozszerzył przebieg ulicy na swojej działce poza obszar wskazany w planie miejscowym. Zgodnie z podpisanym ze spółką aneksem nr 1 realizacja całej drogi nie musi być realizowana razem, ale warunkiem jest wybudowanie odcinka ul. Dionizosa do ul. Światowida przed wybudowaniem odcinka ul. Dionizosa do osiedla Comfort City.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu o brak akceptacji projektu aneksu, przygotowanego przez Barc: Przygotowany przez spółkę projekt aneksu do zawartej umowy 16/2012 regulujący kwestie podatku VAT nie został przez nas zaakceptowany z uwagi na jego lakoniczność (meritum aneksu ograniczało się do dwóch zdań). Rodziło to uzasadnione przypuszczenia, że realizacja takich zapisów może rodzić w przyszłości poważne problemy, co do interpretacji zakresu obowiązków ciążących na stronach umowy. Przygotowany przez nas projekt aneksu zawiera precyzyjne zapisy, mające na celu wyeliminowanie w przyszłości ewentualnych sporów w interpretacyjnych. Poprawiony projekt aneksu wysłaliśmy do spółki 20 marca 2024 roku. Do dziś nie wpłynęła do nas informacja, jakoby nasz projekt aneksu zawierał jakiekolwiek błędy.

Co do rzekomo niewyjaśnionej kwestii własności działki - z treści projektu aneksu, który wysłaliśmy do spółki jednoznacznie wynika, że nie jest konieczne złożenie odrębnego oświadczenia o dysponowaniu przez spółkę na cele budowlane nieruchomością stanowiącą działkę nr 40/4, gdyż decyzja ZRID takie prawo zapewnia niezależnie od aktualnego stanu prawnego nieruchomości. Ponadto w treści aneksu jest zawarta informacja o stanie prawnym działki 40/4, w szczególności, że ta nieruchomość stała się własnością miasta na podstawie art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2023 poz. 344) i tym samym spółka nie będzie ponosiła dodatkowych kosztów związanych z ustaleniem odszkodowania za działkę.

Jeśli chodzi o propozycję spotkania ze spółką - Zarząd Dzielnicy Białołęka zaprosił przedstawicieli Barc na spotkanie w dniu 11 lipca 2024 r.

Marzena Gawkowska
rzecznik prasowy w dzielnicy