Plany miejscowe w Pasie Nadwiślańskim - co dalej?
18 marca 2014
W ostatnich latach w oparciu o ustawę o planowaniu przestrzennym, na mocy uchwał rady Warszawy, przystąpiono do opracowania kilku planów miejscowych obejmujących obszar szeroko pojętego Pasa Nadwiślańskiego.
Z punktu widzenia mieszkańców opracowanie planu, będącego po uchwaleniu prawem miejscowym, powinno wychodzić naprzeciw ich oczekiwaniom jeśli chodzi o przeznaczenie ich własności. Trudno się z tym nie zgodzić, zważywszy na specyficzny charakter tych obszarów. Jeszcze nie tak dawno tereny te miały typowy charakter rolny.
Wyłożenie poszczególnych planów pokazało głęboką ingerencję w omawiane obszary, a tym samym we własność indywidualną.
Planista, opracowujący plan miejscowy, zobligowany jest do korzystania z materiałów planistycznych, do których należy zaliczyć opracowania, analizy, prognozy i studia sporządzone na potrzeby projektu planu miejscowego - aktualne na dzień przekazania tego projektu do opiniowania i uzgodnienia. Korzysta także z innych opracowań dotyczących obszaru, a sporządzonych na podstawie przepisów odrębnych. Te natomiast powinny być aktualne na dzień przystąpienia do sporządzania tego projektu.
W tym miejscu należy zwrócić uwagę na niemalże 10-letni okres powstawania opracowań. W tym czasie następują zmiany na obszarze opracowania. Również i materiały planistyczne mogą być już nieaktualne, wymagające choćby np. ponownej inwentaryzacji. Do materiałów planistycznych zaliczyć należy również uzyskane i prawomocne pozwolenia na budowę, podziały nieruchomości, nowo powstałą zabudowę czy nowe drogi.
W wielu przypadkach dochodzi do opracowań rozmijających się z rzeczywistością. Na nowo powstałej zabudowie pojawiają się drogi, tereny już podzielone zalicza się do obszarów wymagających scaleń.
Takie zdarzenia miały miejsce w przypadku opracowań Borkowa i Sadula. Uchwalenie planu z takimi niedociągnięciami może skutkować dość poważnymi konsekwencjami dla mieszkańców. Być może zdarzają się przypadki umiejscowienia drogi na nieruchomości, dla której wydano już pozwolenie na budowę. Uchwalenie planu nie unieważnia pozwolenia na budowę.
Pojawił się problem. Jak z niego wybrnąć? Trzeba zmieniać plan. Pół biedy, jeżeli dana droga (przez nową zabudowę) jest dojazdowa. Jeżeli jednak jest przypisana do jakiegoś większego układu komunikacyjnego - to podejrzewam, że bez odpowiedniej uchwały rady Warszawy w sprawie zmian się nie obejdzie, a opracowanie będzie długotrwałe - blokujące uchwalenie całego planu.
Zupełnie innym zagadnieniem budzącym mój niepokój są zapisy mówiące o obowiązku odprowadzania ścieków opadowych i roztopowych z jezdni i parkingów do miejskiej sieci kanalizacyjnej oraz drugi zapis dla terenów działek budowlanych określający obowiązek odprowadzania ścieków opadowych i roztopowych z placów parkingowych i innych powierzchni przewidzianych do ruchu kołowego do miejskiej sieci kanalizacyjnej.
Te zapisy bez zastrzeżenia, że takie zagospodarowanie ścieków możliwe jest po zaistnieniu możliwości technicznych, czyli wybudowania kolektora ogólnospławnego, bądź kanalizacji deszczowej spowodowałyby, że jako inżynier budowlany nigdy nie wydałbym pozwolenia na budowę dla jakiejkolwiek nieruchomości. A dla dróg nigdy nie podpisałbym się pod zezwoleniem na realizację (ZRID), a nawet nie byłoby możliwe wystąpienie o ZRID.
Taka sytuacja zdarzyła się przy opiniowaniu planów miejscowych rejonu Zwoleńska.
Podobna sytuacja ma się z zakazem budowania szczelnych zbiorników bezodpływowych (szamb) oraz przydomowych oczyszczalni ścieków na terenach potencjalnie narażonych na zalanie. Dotyczy to w części opracowania Sadula, a ciekawy sam jestem, jak projektanci rozwiążą ten problem w przypadku obszarów Las i Kuligów.
Wyłożone plany
Nie sposób w tym artykule nie odnieść się do będących już po wyłożeniu planów Borkowa, Sadula i Zwoleńskiej.
W przypadku Zwoleńskiej procedura się trochę skomplikowała z uwagi na wniosek dotyczący parametrów zabudowy dla jednego z terenów. Skutkiem tego należy poczekać na rozstrzygnięcie i ponowne wniesienie projektu planu do porządku obrad sesji rady miasta.
Dla Borkowa jest sytuacja jasna. Jest to drugie wyłożenie a zainteresowani tematem są ciekawi, w jaki sposób wniesione i uznane wnioski (uwagi) do planu będą odwzorowane na rysunku i w tekście planu. Zakres merytorycznych uwag do projektu planu i uznanie ich jako zasadne napawa optymizmem co do jego szybkiego uchwalenia.
Niezrozumiały dla mieszkańców osiedla Zbytki jest zakres projektu planu Sadul. Określenie granic opracowania włączającego osiedle Zbytki do planu miejscowego Sadul wprowadziło w pewnym sensie w błąd. Dla mieszkańców osiedla Zbytki Sadul to obszar od Patriotów do Kanału Zagożdziańskiego - i tak to literalnie zrozumiano. Sadul to Sadul. Podanie informacji wyjaśniającej i uzupełniającej mogło w tym wiele pomóc.
Nie należy się dziwić, że zaproponowałem, aby obszar Sadula podzielić na dwa niezależne od siebie tereny, co jednak spotkało się ze sprzeciwem całej komisji ładu przestrzennego. Wnioskodawcą podziału powinno być biuro Naczelnego Architekta Warszawy.
Sam podział na Sadul właściwy i Hipotekę Zbytki (od granicy Kanału Zagożdziańskiego do zachodniej granicy opracowania planu) wydaje się logiczny i spójny. Sadul ze swoim zagospodarowaniem jest gotowy do uchwalenia "od ręki". Nie ma tu w zasadzie elementów, co do których są poważne rozbieżności w przeznaczeniu terenów.
Inaczej ma się rzecz z Hipoteką Zbytki. Tutaj należy dość wnikliwie odnieść się do uwag i wniosków. Z uwagi na ich liczbę, rozbieżności w określeniu przeznaczenia terenów, przebieg dróg m.in. po nowo powstałej zabudowie, bez drugiego wyłożenia się nie obejdzie. A to są kolejne miesiące pracy projektantów. W tym czasie mieszkańcy Sadula będą nadal czekali na warunki zabudowy dla swoich działek przez dziewięć miesięcy, bo tyle trwa ustawowy okres zawieszenia postępowania o wydanie warunków zabudowy.
Być może należałoby rozpatrzeć możliwość rozszerzenia planu Hipoteka Zbytki o osiedle Zastów. Chyba że wcześniej uchwali się przystąpienie do opracowania planu miejscowego Nowy Wawer - Zastów. Nie trzeba być jasnowidzem, żeby przewidzieć, że będzie to taki sam problem, jak w Sadulu z osiedlem Zbytki.
Co do planu obszaru Kuligów to nasuwa się jedna uwaga. Należy chyba wnioskować o zakończenie procedury uchwalania tego planu i nową uchwałą przystąpić do opracowania ponownego. Można oczywiście wykorzystać pracę już wykonaną a materiały planistyczne zostaną uaktualnione. Zmiany tego obszaru w zakresie nowej zabudowy, nowych dróg, opracowanej koncepcji odwodnienia osiedla, zmiany antropogeniczne są tak duże, że opracowanie na nowo planu wydaje się logiczne i zasadne.
W konkluzji dla Kuligowa: Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów i Kanalizacji po niezbędnych konsultacjach z projektantem planu powinno niezwłocznie opracować koncepcję rozbudowy kanalizacji dla tych obszarów w oparciu o kolektor "W" i w konsekwencji przystąpić do jej realizacji. A być może należałoby narzucić rygor trzyletniego okresu opracowania planu?
Sławomir Kacprowicz
Radny Dzielnicy Wawer m.st. Warszawy
