Umowy przedwstępne

Jedna ze stron (kupująca) podpisała przyrzeczenie kupna, wpłaciła zaliczkę w wy-sokości dwóch trzecich wartości - ale strony nie zawarły umowy kupna-sprzedaży. Teraz obie strony umowy już nie żyją, spadkobiercy sprzedającego twierdzą, że grunt nie jest już ich, spadkobierczyni kupującej chce ten grunt przejąć - ale nie ma dokumentu zbycia, jedynie wspominane przyrzeczenie kupna. Co robić?

Autor jest prawnikiem w kancelarii Smoktunowicz & Falandysz

Umowy o sprzedaż nieruchomości (gruntów, miesz-kań, domów) muszą być zawierane w formie aktu notarialnego. Umowa przenosząca własność nieru-chomości zawarta bez zachowania formy aktu nota-rialnego jest bezwzględnie nieważna. Również w la-tach 60-tych przepisy wymagały, by sprzedaż grun-tów odbywała się wyłącznie w formie umów notarial-nych. Przy obrocie nieruchomościami często zawie-rane są umowy przedwstępne. Z opisu czytelnika wynika, że strony zawarły właśnie taką umowę. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości też powinna być zawarta w formie notarialnej, jednak nie jest to wymogiem jej ważności - zwykła forma pisemna także jest dopuszczalna. Niestety ma ona zdecydowanie słabszy skutek. Jeżeli dysponujemy umową przedwstępną zawartą w formie aktu nota-rialnego, możemy domagać się - również poprzez sąd - by sprzedający został zobowiązany do zawarcia ostatecznej umowy przeno-szącej własność nieruchomości. Natomiast jeżeli umowa przedwstępna została zawarta bez zachowania formy notarialnej, a sprzedający uchyla się od zawarcia umowy ostatecznej, to kupujący może jedynie domagać się od sprzedającego od-szkodowania za szkody jakie poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy osta-tecznej.

Z tytułu umowy przedwstępnej zawartej w latach 60-tych bez zachowania for-my aktu notarialnego kupujący ma więc wyłącznie prawo do roszczenia o napra-wienie szkody. W tym przypadku nie może jednak tego roszczenia skutecznie do-chodzić, ponieważ uległo ono najprawdopodobniej przedawnieniu. Obowiązujący w takim przypadku termin przedawnienia wynosi 10 lat, a rozpoczyna się od tzw. mo-mentu wymagalności roszczenia - czyli od momentu, w którym upływa termin na wykonanie danego obowiązku przez drugą stronę (w tym przypadku byłby to dzień, w którym sprzedający według tej zawartej umowy przedwstępnej miał obowiązek zawrzeć umowę ostateczną przenoszącą własność gruntu).

dr Michał Kuliński

Masz pytanie do prawnika?
Dzwoń 022 614-58-28 lub pisz: kchodkowska@gazetaecho.pl.
Prawnik odpowiada na pytania Czytelników tylko na łamach "Echa".