Sprzedaż nieruchomości

Autor jest prawnikiem w kancelarii Smoktunowicz & Falandysz

Przepisy określające, jakie należy płacić podatki przy sprzedaży mieszkań, mają też zastosowanie do sprzedaży działek. Lokal po Empiku od lat stoi pusty. Co dalej? Wkrótce miną cztery lata, odkąd zamknięto legendarny salon Empiku na rogu Nowego Światu i Alej Jerozolimskich. Mimo licznych zapowiedzi, przetarg na nowego najemcę wciąż nie został ogłoszony. Co dzieje się z jednym z najlepiej położonych lokali w Warszawie? Przepisy ustawy o podatku do-chodowym od osób fizycznych mówią generalnie o "nieruchomościach", a nieruchomość według kodek-su cywilnego to zarówno grunt (działka), budynek czy lokal (mieszkanie), jeżeli stanowi przedmiot od-rębnej własności.

Od 1 stycznia 2007 r. obowiązują nowe zasady opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomoś-ci.

Dla nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 roku podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obli-czenia podatku. Oznacza to, że należy zapłacić poda-tek w wysokości 19% od wysokości osiągniętego do-chodu. Mówiąc w pewnym uproszczeniu - dochód to różnica pomiędzy ceną, jaką zapłaciliśmy przy naby-ciu nieruchomości (nasz koszt nabycia) a ceną uzyskaną przy jej sprzedaży - cho-dzi więc o zysk. 19% podatku należy zapłacić od osiągniętego zysku. Jeżeli w ogóle nie osiągniemy zysku ze sprzedaży (sprzedamy działkę za taką samą cenę, za jaką ją kupiliśmy), to w ogóle nie będzie podstawy do opodatkowania.

Co się jednak dzieje, jeśli nic nie zapłaciliśmy za działkę, bo dostaliśmy ją w spadku? W przypadku nabycia gruntu w drodze spadku (tak samo jak przy daro-wiźnie lub nabyciu w inny nieodpłatny sposób) za koszty nabycia uważa się tylko udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość działki oraz kwotę zapłacone-go podatku od spadków i darowizn. Tak więc podstawa opodatkowania, od której należy zapłacić 19% podatku, będzie zbliżona do ceny za jaką działkę sprzedamy.

Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiła sprzedaż. Dochodu ze sprzedaży nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł.

Warto pamiętać, że aby nie płacić podatku dochodowego, nie możemy zbyć gruntu wcześniej niż przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym go nabyliśmy, przy czym bez znaczenia jest na jakiej podstawie (umowy sprzedaży, darowizny, zamiany itp.) nastąpiło nabycie.

Przy sprzedaży nieruchomości w grę wchodzi jeszcze podatek VAT - trzeba go zapłacić, gdy sprzedaż działek jest działalnością gospodarczą. Jednak - co istotne - wcale nie trzeba mieć zarejestrowanej działalności gospodarczej, bo za wykonywa-nie działalności gospodarczej przez osoby fizyczne rozumie się również czynności wykonywane jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywa-nia ich w sposób częstotliwy. Jeśli więc dysponujemy gruntem, który chcemy po-dzielić na działki budowlane i sprzedawać, nawet w dłuższych odstępach czaso-wych, może okazać się, że przed dokonaniem pierwszej sprzedaży powinniśmy dokonać zgłoszenia rejestracyjnego i przy sprzedaży działek naliczać podatek VAT w wysokości 22%. Natomiast gdy ani kupujący, ani sprzedający nie podlega obo-wiązkowi zapłaty podatku VAT, to w takiej sytuacji kupujący musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2% wartości działki.

dr Michał Kuliński.