Sprzedaż nieruchomości

Autor jest prawnikiem w kancelarii Smoktunowicz & Falandysz

Przepisy określające, jakie należy płacić podatki przy sprzedaży mieszkań, mają też zastosowanie do sprzedaży działek. Przepisy ustawy o podatku do-chodowym od osób fizycznych mówią generalnie o "nieruchomościach", a nieruchomość według kodek-su cywilnego to zarówno grunt (działka), budynek czy lokal (mieszkanie), jeżeli stanowi przedmiot od-rębnej własności.

Od 1 stycznia 2007 r. obowiązują nowe zasady opodatkowania dochodu ze sprzedaży nieruchomoś-ci.

Dla nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2007 roku podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obli-czenia podatku. Oznacza to, że należy zapłacić poda-tek w wysokości 19% od wysokości osiągniętego do-chodu. Mówiąc w pewnym uproszczeniu - dochód to różnica pomiędzy ceną, jaką zapłaciliśmy przy naby-ciu nieruchomości (nasz koszt nabycia) a ceną uzyskaną przy jej sprzedaży - cho-dzi więc o zysk. 19% podatku należy zapłacić od osiągniętego zysku. Jeżeli w ogóle nie osiągniemy zysku ze sprzedaży (sprzedamy działkę za taką samą cenę, za jaką ją kupiliśmy), to w ogóle nie będzie podstawy do opodatkowania.

Co się jednak dzieje, jeśli nic nie zapłaciliśmy za działkę, bo dostaliśmy ją w spadku? W przypadku nabycia gruntu w drodze spadku (tak samo jak przy daro-wiźnie lub nabyciu w inny nieodpłatny sposób) za koszty nabycia uważa się tylko udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość działki oraz kwotę zapłacone-go podatku od spadków i darowizn. Tak więc podstawa opodatkowania, od której należy zapłacić 19% podatku, będzie zbliżona do ceny za jaką działkę sprzedamy.

Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania rocznego za rok podatkowy, w którym nastąpiła sprzedaż. Dochodu ze sprzedaży nieruchomości nie łączy się z dochodami z innych źródeł.

Warto pamiętać, że aby nie płacić podatku dochodowego, nie możemy zbyć gruntu wcześniej niż przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym go nabyliśmy, przy czym bez znaczenia jest na jakiej podstawie (umowy sprzedaży, darowizny, zamiany itp.) nastąpiło nabycie.

Przy sprzedaży nieruchomości w grę wchodzi jeszcze podatek VAT - trzeba go zapłacić, gdy sprzedaż działek jest działalnością gospodarczą. Jednak - co istotne - wcale nie trzeba mieć zarejestrowanej działalności gospodarczej, bo za wykonywa-nie działalności gospodarczej przez osoby fizyczne rozumie się również czynności wykonywane jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywa-nia ich w sposób częstotliwy. Jeśli więc dysponujemy gruntem, który chcemy po-dzielić na działki budowlane i sprzedawać, nawet w dłuższych odstępach czaso-wych, może okazać się, że przed dokonaniem pierwszej sprzedaży powinniśmy dokonać zgłoszenia rejestracyjnego i przy sprzedaży działek naliczać podatek VAT w wysokości 22%. Natomiast gdy ani kupujący, ani sprzedający nie podlega obo-wiązkowi zapłaty podatku VAT, to w takiej sytuacji kupujący musi zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2% wartości działki.

dr Michał Kuliński