Grzejemy się wspólnie

Autor jest prawnikiem w kancelarii Smoktunowicz & Falandysz

Jak wiadomo w ramach wspólnoty mieszkaniowej każdy jest właścicielem swojego lokalu oraz współ-właścicielem tzw. części wspólnych. Części wspólne to klatki schodowe, windy, dach, ściany zewnętrzne. Co istotne dla odpowiedzi na pytanie Czytelnika - własność lokalu, jak wiadomo, nie obejmuje ścian oddzielających lokal od innych lokali ani ścian zew-nętrznych budynków. Właściciel lokalu nie jest więc odpowiedzialny za stan techniczny instalacji służą-cych do wspólnego użytku, które znajdują się wew-nątrz jego lokalu (np. przewody kanalizacyjne). Obo-wiązki względem należytego ich utrzymania ciążą na wszystkich współwłaścicielach.

Dodatkowo art. 13 ustawy o własności lokali wy-raźnie stanowi, że właściciel nie może podejmować działań, które utrudniałyby pozostałym właścicielom korzystanie z ich lokali lub nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że nie można pomijać wzajemnych zależności osób w ramach jednej wspólnoty mieszkaniowej. Powstaje więc pytanie, czy zmiana sposobu ogrzewania przez jednego ze współwłaścicieli w sytuacji, gdy w całym budynku zastosowano jednolity system ogrzewania stanowi przejaw takiego działania.

Co do zasady należy przyjąć, że tak, jako iż takie zachowanie jest nielojalne w stosunku do pozostałych właścicieli, ciepło bowiem przenika przez ściany i po odłą-czeniu jednego z lokali trudne byłoby ustalenie, w jaki sposób zmieniła się ilość dostarczanej energii, mogłoby to także prowadzić do wyziębienia pozostałych lokali. Tak też uznał w jednym z wyroków Sąd Najwyższy. Odłączenie poszczegól-nych lokali byłoby możliwe po założeniu licznika, to jednak naraziłoby pozostałych lokatorów na koszty. Dodać także należy, że instalacja centralnego ogrzewania słu-ży nie tylko do ocieplania odrębnych lokali, lecz także pozostałych części budynku, również więc na nią rozciąga się współwłasność przymusowa. Nie istnieje więc moż-liwość odłączenia pojedynczego lokalu od instalacji centralnej bez uzyskania zgody pozostałych właścicieli. Ponieważ takie odłączenie byłoby czynnością prowadzącą do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, czyli czynnością zdecydo-wanie przekraczającą zakres zwykłego zarządu, zgody takiej powinni udzielić wszyscy członkowie wspólnoty, a nie tylko zarząd.

dr Michał Kuliński