Grzejemy się wspólnie

Autor jest prawnikiem w kancelarii Smoktunowicz & Falandysz

Jak wiadomo w ramach wspólnoty mieszkaniowej każdy jest właścicielem swojego lokalu oraz współ-właścicielem tzw. Śmieci uderzą nas po kieszeni W drugiej połowie roku wchodzi w życie ustawa śmieciowa. Najważniejsza zmiana to fakt, że od 1 lipca władze miasta będą miały obowiązek zorganizować odbiór naszych śmieci. Odchodzi kwestia podpisywania umów na wywóz odpadków, ale trzeba będzie za to zapłacić. części wspólnych. Części wspólne to klatki schodowe, windy, dach, ściany zewnętrzne. Co istotne dla odpowiedzi na pytanie Czytelnika - własność lokalu, jak wiadomo, nie obejmuje ścian oddzielających lokal od innych lokali ani ścian zew-nętrznych budynków. Właściciel lokalu nie jest więc odpowiedzialny za stan techniczny instalacji służą-cych do wspólnego użytku, które znajdują się wew-nątrz jego lokalu (np. przewody kanalizacyjne). Obo-wiązki względem należytego ich utrzymania ciążą na wszystkich współwłaścicielach.

Dodatkowo art. 13 ustawy o własności lokali wy-raźnie stanowi, że właściciel nie może podejmować działań, które utrudniałyby pozostałym właścicielom korzystanie z ich lokali lub nieruchomości wspólnej. Oznacza to, że nie można pomijać wzajemnych zależności osób w ramach jednej wspólnoty mieszkaniowej. Powstaje więc pytanie, czy zmiana sposobu ogrzewania przez jednego ze współwłaścicieli w sytuacji, gdy w całym budynku zastosowano jednolity system ogrzewania stanowi przejaw takiego działania.

Co do zasady należy przyjąć, że tak, jako iż takie zachowanie jest nielojalne w stosunku do pozostałych właścicieli, ciepło bowiem przenika przez ściany i po odłą-czeniu jednego z lokali trudne byłoby ustalenie, w jaki sposób zmieniła się ilość dostarczanej energii, mogłoby to także prowadzić do wyziębienia pozostałych lokali. Tak też uznał w jednym z wyroków Sąd Najwyższy. Odłączenie poszczegól-nych lokali byłoby możliwe po założeniu licznika, to jednak naraziłoby pozostałych lokatorów na koszty. Dodać także należy, że instalacja centralnego ogrzewania słu-ży nie tylko do ocieplania odrębnych lokali, lecz także pozostałych części budynku, również więc na nią rozciąga się współwłasność przymusowa. Nie istnieje więc moż-liwość odłączenia pojedynczego lokalu od instalacji centralnej bez uzyskania zgody pozostałych właścicieli. Ponieważ takie odłączenie byłoby czynnością prowadzącą do zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, czyli czynnością zdecydo-wanie przekraczającą zakres zwykłego zarządu, zgody takiej powinni udzielić wszyscy członkowie wspólnoty, a nie tylko zarząd.

dr Michał Kuliński.