Złe strony ustawy

Wprowadzone ostatnio zmiany w ustawie o spółdziel-niach postawiły zarząd RSM "Praga" w stan najwyższej gotowości. Złośliwi mówią, że to strach przed utratą intratnych stanowisk.

- To przede wszystkim sprawa odpowie-dzialności za spółdzielnię i jej członków. Do za-rządu wpłynęło ponad 3,5 tys. wniosków o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu w odrębną własność. Ustawa pod groźbą kar dla władz spółdzielni przewiduje trzy miesiące na załatwienie każdego wniosku. Mimo iż termin jest karkołomny przy tak dużej liczbie spraw, musimy sprostać temu zadaniu, nad którym pracuje już sztab ludzi w spółdzielni, a wciąż szkolimy kolejne osoby. Siedemnastu pracow-ników zostało upoważnionych do podpisywania aktów notarialnych w imieniu zarządu, zaanga-żowaliśmy dwie kancelarie notarialne. Około 300 warszawskich kancelarii powinno sporządzić w ciągu trzech miesięcy może nawet 200 tysięcy aktów notarialnych dla członków spółdzielni. U nas na razie wszystko odbywa się zgodnie z planem. Osoby które złożyły wnioski przed wejś-ciem w życie ustawy zaprosimy do podpisania aktu po 20 września, a wszystkich pozostałych po 20 października.

Nowa ustawa nie tylko definitywnie rozwiązuje problem mieszkań lokatorskich, lecz także prowadzi do powstawania odrębnych wspólnot mieszkaniowych. To źle?

- Polemizowałbym ze stwierdzeniem, że ta ustawa rozwiązuje jakiś problem. Wręcz przeciwnie. Ona tworzy całą masę problemów i może doprowadzić do skłó-cenia spółdzielców. Przede wszystkim przekształcenie "za złotówkę" jest nie-sprawiedliwe wobec wszystkich tych, którzy zdecydowali się to zrobić wcześniej za dużo większe kwoty. W ustawie miał się więc znaleźć zapis, że z mocy ustawy spół-dzielnie zwracają pieniądze tym, którzy przekształcili swoje prawo lokatorskie po 2001 roku. Posłowie wycofali się z tego pozostawiając decyzję zebraniu przed-stawicieli w każdej spółdzielni. Do tego dochodzą też wnioski osób, które przek-ształciły lokale przed 2001 rokiem. Ustawa mówi, że "oddanie pieniędzy" ma nastą-pić w formie zwolnienia z wpłat na fundusz remontowy. Przy kwocie przekształcenia 50 tysięcy złotych, takie zwolnienie może trwać nawet 50 lat.

Zebranie przedstawicieli wcale nie musi zwolnić spółdzielców z płacenia na fundusz.

- Zebranie to reprezentacja mieszkańców. Oczywiście nie wiem, jaką decyzję podejmą delegaci, ale biorę pod uwagę to, że skorzystają z uprawnień ustawy. Wówczas na fundusz remontowy będzie płacić zaledwie 1/3 członków spółdzielni, czyli ci, co teraz wykupią lokal "za złotówkę" oraz ci członkowie, którzy od razu kupili mieszkanie własnościowe. To oznacza, że dwie trzecie zaplanowanych remontów trzeba będzie odwołać, albo trzykrotnie podnieść stawkę funduszu remontowego dla tych, którzy będą płacić, co z kolei jest moim zdaniem nierealne, bo osoby z mieszkań lokatorskich, to w przeważającej części mniej zamożni spółdzielcy. Problem ten dotknie starszych budynków, bo w nowych osiedlach, gdzie mieszkańcy kupili mieszkanie będą oni wszyscy dalej płacić na swój fundusz remontowy. Natomiast w budynku 100-mieszkaniowym z lat 80-tych, gdzie 70% lokatorów będzie zwolnionych z wpłat na fundusz remontowy, bo wcześniej przekształcili mieszkanie, wpłaty będą tylko z 30 mieszkań. To z czego wtedy robić remont tego budynku, gdzie 70% lokatorów będzie przez wiele lat zwolnionych z funduszu remontowego? Jest to poważny problem do rozwiązania.

Gdyby ustawodawca wprowadził to obligatoryjnie byłoby przecież tak samo.

- Finansowo tak, ale pozostawienie tej trudnej decyzji spółdzielcom może do-prowadzić do niepotrzebnego konfliktu mieszkańców. Poza tym decyzja o niemal darmowym przekształceniu pozbawia spółdzielnię wpływów z przekształceń. W zeszłym roku była to kwota 4 mln zł w całości przeznaczona na remonty. Krótko mówiąc decyzja Sejmu prowadzi do pogorszenia stanu technicznego budynków.

Mieszkańcy chwalą także konieczność oddzielnego rozliczania każdej nieruchomości.

- To ma dobre i złe strony. Z jednej strony będzie pełna informacja o przy-chodach i kosztach w danej nieruchomości (budynku) z drugiej strony wypłynie kwestia zadłużeń. Każda nieruchomość będzie osobno rozliczana z końcem roku. Gdy wpłaty lokatorów nie pokryją wydatków, bo część osób nie będzie płacić regularnie czynszu, to w kolejnym roku trzeba będzie podnieść opłaty, a zatem za zaległości czynszowe mieszkańców będą płacić bezpośrednio ich sąsiedzi. Łatwiej było pokryć zadłużenia i utrzymać płynność finansową w dużej spółdzielni niż w jednej nieruchomości.

Ustawa ma same wady? Może jest w niej coś dobrego?

- Tak. Daje nam możliwość występowania bezpośrednio do sądu o zasiedzenie terenów zabudowanych naszymi budynkami. Będziemy z tego prawa korzystać. Dotychczas musieliśmy "męczyć się" z władzami miasta. Teraz tego unikniemy i zapewne sprawy będą się toczyć szybciej. Blisko połowa budynków znajduje się na gruncie nieuregulowanym prawnie. Z tego powodu połowa wniosków o przekształ-cenie lokali lokatorskich nie może być rozpatrzona jako przekształcenie w odrębną własność, lecz w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Zwolennicy ustawy mówią, że jej celem jest rozbicie starych, komunistycznych spółdzielni na mniejsze podmioty i wręcz namawiają mieszkańców do dzielenia takich molochów jak RSM "Praga".

- Po pierwsze możliwość wyodrębnienia się budynku lub grupy budynków, któ-rych mieszkańcy zdecydowaliby się założyć nową, mniejszą spółdzielnię istniała także w dotychczasowych przepisach i nowelizacja wiele tu nie zmieniła. Zgodnie z ustawą, za takim rozwiązaniem musi opowiedzieć się ponad połowa mieszkańców.

Jednak propaganda zrobi swoje. Będzie Pan przeciwdziałał takim pomysłom czy pozwoli ludziom na odłączenie się od spółdzielni?

- Jeżeli podejmą prawomocną decyzję, to nie mam prawa przeciwdziałać. Jes-tem natomiast przekonany, że w konsekwencji na tym stracą. W naszej spółdzielni jest jeszcze zapewne szereg niedostatków, ale znajduje się ona w dobrej kondycji finansowej i dba o budynki. Prowadzimy dużo remontów i prac termomoderniza-cyjnych. Funkcjonowanie spółdzielni, to nie tylko zamiatanie klatki schodowej, mycie okien i podłogi. Mała spółdzielnia będzie musiała robić wszystko to, co robi teraz duża. Musi mieć zarząd, prowadzić obsługę prawną, członkowską, podatkową, kadrowo-płacową, regulację stanów terenowych, sprawy sądowe, eksmisje, reali-zować przekształcenia i rozliczać wkłady oraz wprowadzać innowacje techniczne. Te prace realizowane są centralnie. W nowej spółdzielni trzeba będzie zatrudnić nowych pracowników do tych prac i zwiększą się koszty. Ponad połowa kosztów zarządu RSM "Praga" pokrywana jest z nowych inwestycji. W nowej spółdzielni te koszty w pełni obciążą mieszkańców. Korzystając z makroskali naszej spółdzielni uzyskujemy niższe ceny na roboty remontowe, przeglądy budowlane, dostawę materiałów, wywóz nieczystości, ubezpieczenia i obsługę bankową. Mamy wszystko taniej. Małe spółdzielnie lub wspólnoty takich kwot nie wynegocjują. Od kilku lat nie podwyższamy opłat na rzecz spółdzielni, zmniejszamy koszty działalności. Nasza spółdzielnia pozyskuje fundusze na termomodernizację budynków. Mała spół-dzielnia tych środków nie pozyska.

Czyli jednak Pan odradza?

- Przede wszystkim doradzam mieszkańcom, którzy będą namawiani do opusz-czenia RSM "Praga", aby dokonali analizy i odpowiedzieli sobie na dwa pytania: czy w nowej spółdzielni będą płacić mniejszy czynsz i czy ta nowa spółdzielnia będzie lepiej dbać o budynek i otoczenie.

Dziękuję za rozmowę. Rozmawiał KK