Ochrona posiadania

Autor jest prawnikiem w kancelarii Smoktunowicz & Falandysz

Szwagier od wielu lat miał tam prowizoryczny garaż. Nowe przejście przez Marszałkowską połączyło Złotą z Muzeum Sztuki Nowoczesnej Nowe przejście dla pieszych i przejazd rowerowy przez Marszałkowską w osi Złotej jest gotowe. To już siódma "zebra" w ramach projektu Nowe Centrum Warszawy, który zmienia oblicze stołecznego Śródmieścia. Po tym, jak dostałem wpis w księdze wieczystej ogrodziłem przypadającą mi część. W ten sposób ga-raż szwagra również ogrodziłem, bo nie chciał go usunąć. Teraz szwagier wystąpił do sądu żądając, abym mu zwrócił ten kawałek działki i jeszcze chce odszkodowania. Twierdzi, że według komornika pra-wo jest po jego stronie, bo był ostatnim posiada-czem! Czy ja jako właściciel nie mogę sobie ogrodzić mojej działki?

W przypadku, o którym mowa w pytaniu mamy do czynienia z tzw. ochroną posiadania. Jak wynika z opisu sytuacji, pytający jest właścicielem działki, a jego szwagier ma pozycję tzw. ostatniego spokojne-go posiadacza. Kodeks cywilny przewiduje specjalną ochronę dla posiadacza nieruchomości niezależnie od tego czy jest jej właścicielem. Jeżeli posiadacz grun-tu nie chce dobrowolnie wydać tego gruntu właścicielowi, to właściciel nie może sa-modzielnie wbrew woli posiadacza, przejąć posiadania np. poprzez ogrodzenie działki. Co więcej - według kodeksu cywilnego - to posiadacz w takiej sytuacji ma prawo do zastosowania obrony koniecznej przeciwko właścicielowi naruszającemu jego posiadanie. Posiadacz może więc stosować nawet siłę dla odparcia działań właściciela naruszającego jego posiadanie. Szwagier jako ostatni spokojny posia-dacz może też wystąpić do sądu z roszczeniem o przywrócenie mu posiadania oraz o odszkodowanie, jeżeli poniósł szkody związane z naruszeniem jego posiadania. W tym konkretnym przypadku można wskazać, że taką szkodą może być np. koszt wynajmu innego garażu przez szwagra.

Według generalnej reguły przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiada-nie, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Co istotne, roszczenie to nie jest zależne od dobrej woli po-siadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym.

Oczywiście właściciel nieruchomości ma możliwości legalnego przejęcia posia-dania swojej nieruchomości nawet jeżeli tzw. ostatni spokojny posiadacz nie chce mu dobrowolnie jej oddać. Jednak w takiej sytuacji właściciel musi uzyskać orze-czenie sądu. Służy temu specjalne tzw. roszczenie windykacyjne przeznaczone właśnie do ochrony własności. Roszczenie właściciela polega tutaj na żądaniu "wy-dania rzeczy", a więc zmierza do jej "wydobycia". Co istotne, jeżeli chodzi o wyda-nie nieruchomości, to takie roszczenie właściciela nigdy nie ulega przedawnieniu. Tak więc pytający powinien skierować do sądu roszczenie windykacyjne, a następ-nie gdy już uzyska orzeczenie sądu może przeprowadzić egzekucję polegająca na przejęciu posiadania nieruchomości. Jednak takiej egzekucji też nie można pro-wadzić samemu, ale konieczny jest udział komornika.

dr Michał Kuliński

Zadaj pytanie prawnikowi na łamach "Echa"
dzwoń 022 614-58-28 lub pisz redakcja@gazetaecho.pl.