Co wolno wspólnocie?

Autor jest prawnikiem w kancelarii Smoktunowicz & Falandysz

Jak wiadomo, we wspólnocie mieszkaniowej każdy jest właścicielem swojego lokalu oraz współwłaści-cielem tzw. części wspólnych. To rozróżnienie ma istotne znaczenie dla odpowiedzi na pytanie Czy-telnika. Właściciel ze swoją własnością może robić co zechce, oczywiście w granicach prawa, bo nawet własność nie jest prawem absolutnym. Art. 140 ko-deksu cywilnego określa granice uprawnień właści-ciela w sposób generalny - wskazując, że właścicie-lowi wolno czynić ze swoją rzeczą wszystko, co nie jest zabronione przez ustawy, zasady współżycia społecznego i co nie pozostaje w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa.

We wspólnocie mieszkaniowej mamy do czynie-nia z sytuacją specyficzną, w której istnieją wza-jemne zależności pomiędzy współwłaścicielami lokali znajdujących się w tym samym budynku. Musi to prowadzić do powstania pewnych ograniczeń, wynikających choćby z zasad współ-życia społecznego. Ograniczenia te dotyczą przede wszystkim nieruchomości wspólnej, ale także - choć w mniejszym zakresie - poszczególnych lokali, pomimo że lokale są odrębną własnością członków wspólnoty.

Nie ma podstaw, by wspólnota mogła ingerować w to, jak właściciel lokalu za-gospodaruje swój balkon. W roku 2004 prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Kon-sumenta stwierdził w wyjaśnieniach, że montaż indywidualnej anteny telewizyjnej na balkonie, oknie, na koszt własny, należy uznać za ulepszenie, a brak zgody na dokonanie ulepszeń może być sprzeczny z zasadami współżycia społecznego. Tak więc, jeżeli chodzi o montaż talerzy na balkonie, to sprawa wydaje się jasna i wspólnota nie może tego zakazać.

Trochę bardziej skomplikowana jest już sprawa montażu anten na dachu, czy nawet na elewacji budynku.

Własność lokalu, jak wiadomo, nie obejmuje ścian oddzielających lokal od in-nych lokali, ani ścian zewnętrznych budynków. Nie obejmuje też stropów. Ogra-nicza się do zamkniętej przestrzeni. Właściciel lokalu nie jest więc odpowiedzialny za stan techniczny ścian i stropów. Dlatego przy montażu anteny na dachu czy na elewacji nie ma już takiej swobody, jak przy montażu na balkonie. Jednak wspól-nota mieszkaniowa nie może utrudniać właścicielowi lokalu dostępu do mediów. Dostęp do mediów to prawo każdego obywatela. Dlatego jeżeli nie ma szcze-gólnych powodów, np. wymagań technicznych uniemożliwiających montaż anteny na dachu, to nie widzę podstawy, by wspólnota mogła sprzeciwić się zainstalowaniu anteny na dachu. Przy instalacji anteny na elewacji może pojawić się argument, że talerze anten satelitarnych szpecą estetykę budynku. Niektórzy wręcz śmieją się na taki argument, bo Polakom wciąż trudno przyjąć, że ich prawa mogą zostać ogra-niczone ze względu na coś takiego, jak estetyka przestrzeni publicznej. Jednak nie jest to argument wcale taki błahy. Konieczność utrzymania budynków w należytej estetyce jest wyraźnie zapisana w prawie budowlanym, a też wynika z ustawy o własności lokali. Jednak należy uznać, że prawo dostępu do mediów, którego pod-stawy są zapisane w samej Konstytucji, jest na tyle ważne, a jednocześnie insta-lacja anten nie oszpeca aż tak bardzo budynku, że brak jest podstaw do tego, by wspólnota sprzeciwiła się wywieszeniu talerza anteny na elewacji budynku. Oczy-wiście zupełnie inna będzie sytuacja, gdy instalacja anteny będzie nie do pogodze-nia z normami technicznymi. Wówczas wspólnota nie tylko może, ale wręcz musi sprzeciwić się naruszeniu norm technicznych.

dr Michał Kuliński