ZAMKNIJ SWOJĄ TRANSAKCJĘ ZANIM LOS ZROBI TO ZA CIEBIE: 5 PYTAŃ, KTÓRE ODSYŁAJĄ AMATORÓW Z KWITKIEM

ZAMKNIJ SWOJĄ TRANSAKCJĘ ZANIM LOS ZROBI TO ZA CIEBIE: 5 PYTAŃ, KTÓRE ODSYŁAJĄ AMATORÓW Z KWITKIEM

TWOJE PÓŁ MILIONA W RĘKACH SPRZEDAWCY "NADZIEI"

Stoisz w biurze. Agent przed tobą brzmi profesjonalnie. Mówi o "wieloletnim doświadczeniu" i "gwarancji sukcesu". To wszystko brzmi pięknie, ale czujesz ucisk w żołądku. Zaraz dasz mu pełną kontrolę nad transakcją wartą setki tysięcy złotych, a nie masz pojęcia, czy to ekspert, czy tylko ktoś, kto nauczył się na pamięć branżowego żargonu.

Co może pójść nie tak? Prawie wszystko:

• Tracisz miesiące (nawet rok!), bo agent prowadzi 50 innych ofert, a twoja ginie w systemie.

• Tracisz dziesiątki tysięcy na zaniżonej cenie, bo agent nie umie negocjować lub zawyżył wycenę, żeby tylko podpisać umowę, by potem stopniowo ją obniżać.

• Tracisz bezpieczeństwo przez pominięte błędy prawne: nieznana hipoteka w księdze wieczystej, służebność, która obniża wartość działki o 100 tysięcy, czy problemy z planem zagospodarowania, które wychodzą na jaw tuż przed notariuszem.

A gdy transakcja się wali, tracisz czas, nerwy, zadatek... i zaczynasz od zera.

Wybór jest pułapką, bo na rynku działa mnóstwo "agencji", które mają ładne strony, ale żadnych kompetencji. Od 2018 roku licencja pośrednika nie jest obowiązkowa - biuro może otworzyć dosłownie każdy.

PRZYKŁAD: Tomek dał wyłączność agencji. Przez 3 miesiące: zdjęcia zrobione telefonem, zerowy kontakt, zero prezentacji. Umowa się skończyła. Znalazł profesjonalistę, a dom sprzedał się w sześć tygodni za cenę wyższą o 40 tysięcy złotych. Prowizja to jedno. Różnica w cenie to drugie.

CO TAK NAPRAWDĘ TRACISZ ZLECAJĄC TO AMATOROWI?

Nie mówimy o małej wpadce. Mówimy o stratach, które odczujesz przez lata:

• STRATA CZASU: Średnia sprzedaż to 3-6 miesięcy. Z niekompetentnym agentem to 8, 10, a nawet 12 miesięcy w zawieszeniu. Rok, w którym nie możesz planować życia, a twoje mieszkanie musi być ciągle "na pokaz".

• STRATA PIENIĘDZY: Agent mówi: "Damy 580 tysięcy, zobaczymy". Mieszkanie wisi 3 miesiące, nikt nie dzwoni. W końcu obniża cenę do 490 tysięcy. W rezultacie sprzedajesz za 70 tysięcy mniej, niż mogłeś dostać na początku przy realistycznej wycenie. Pamiętaj o danych, które dostarcza sonarhome - wycena musi opierać się na twardych cenach transakcyjnych, a nie na cenach ofertowych z portali.

• STRATA BEZPIECZEŃSTWA PRAWNEGO: Jeśli pośrednik pominie ukrytą hipotekę lub zapis w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), Twoja strata może wynieść 200, 300 tysięcy złotych. A jego minimalne ubezpieczenie OC to tylko około 110 tys. zł. Resztę będziesz musiał dochodzić w sądzie.

• STRATA NERWÓW: To nieustanny stres, to odkładanie planów, to poczucie, że podpisałeś cyrograf z kimś, kto Cię ignoruje. Jesteś uwięziony, bo agent podpisał umowę i czeka.

To jest stawka. Nie uśmiech na wizytówce.

5 OSTRYCH PYTAŃ, KTÓRE NATYCHMIAST WERYFIKUJĄ EKSPERTA

Nie musisz się dłużej martwić. Profesjonalista odpowie na te pytania konkretami, liczbami i dokumentami. Amator zacznie owijać w bawełnę. Zadanie ich zajmie Ci 10 minut i ochroni Twój majątek.

1. DOŚWIADCZENIE LOKALNE

Pytanie: "Jakie jest Pana/Pani udokumentowane doświadczenie w sprzedaży nieruchomości w tej konkretnej okolicy w ciągu ostatnich 12 miesięcy - i ile transakcji zostało zakończonych?"

• Na co uważać: "Wieloletnie doświadczenie w całej Polsce" jest bezwartościowe. Pytaj o konkretne transakcje (sprzedaż mieszkań, nie biurowców) w promieniu 1-3 km.

• DOBRA ODPOWIEDŹ: "W ostatnim roku sprzedałem osiem mieszkań w tej dzielnicy. Średnia cena transakcyjna wyniosła 9800 zł/m2, co jest o 6% wyżej niż średnia ogłoszeniowa." (Chcemy ceny transakcyjne, nie wywoławcze!).

2. BEZPIECZEŃSTWO PRAWNE I OC

Pytanie: "Jaką posiada Pan/Pani sumę gwarancyjną ubezpieczenia OC i czy obejmuje ona rozszerzoną ochronę na rażące niedbalstwo?"

• Na co uważać: Minimalne wymagane prawem 25 000 euro (ok. 110 tys. zł) to za mało przy transakcji za pół miliona. Żądaj dowodu na wyższą sumę.

• DOBRA ODPOWIEDŹ: "Mam rozszerzone ubezpieczenie OC z sumą gwarancyjną 1 500 000 złotych. Obejmuje rażące niedbalstwo. Mogę pokazać panu potwierdzenie polisy."

3. REALISTYCZNA WYCENA

Pytanie: "Jaką metodologię stosuje Pan/Pani do wyceny i na jakich danych transakcyjnych się opiera?"

• Na co uważać: Wycena nie jest zgadywaniem. Musi być oparta na cenach, za które podobne nieruchomości faktycznie się sprzedały, a nie na tym, za ile wiszą. To tu jest kluczowa różnica.

• DOBRA ODPOWIEDŹ: "Stosuję podejście porównawcze. Analizuję ceny transakcyjne z ostatnich trzech miesięcy na podstawie systemu https://sonarhome.pl/agencje-nieruchomosci/warszawa oraz danych z KW, korygując cenę o unikalne cechy (balkon, piętro, orientacja)."

4. SZCZEGÓŁOWY MARKETING

Pytanie: "Jaki jest szczegółowy, monitorowany plan marketingowy na wyłączność i jakie konkretne działania, poza standardowymi portalami, zostaną podjęte?"

• Na co uważać: "Wrzucę na Otodom" to rutyna, a nie plan. Profesjonalista inwestuje w Twój projekt.

• DOBRA ODPOWIEDŹ: "Profesjonalna sesja zdjęciowa, płatne pakiety PREMIUM na wszystkich portalach. Kampania Facebook/Google Ads targetowana na kupców z segmentu X. Aktywne poszukiwanie w bazie klientów oraz innych agencji (system MLS). Co dwa tygodnie dostanie pan raport ze statystykami i feedbackiem."

5. KOSZTY I STRATEGIA UMOWY

Pytanie: "Proszę o pełne zestawienie wszystkich kosztów oraz wyjaśnienie, dlaczego rekomenduje Pan/Pani umowę otwartą lub na wyłączność w moim przypadku."

• Na co uważać: Pełna przejrzystość. Unikaj agentów, którzy mówią, że "opłaty za marketing ustalimy później". Prowizja powinna być płatna po akcie notarialnym.

• DOBRA ODPOWIEDŹ: "Prowizja 3% + VAT, płatna po akcie. W jej ramach są zdjęcia i pełne wyróżnienie. Rekomenduję wyłączność na 3 miesiące, ponieważ gwarantuje mi to możliwość inwestycji w promocję i walkę o wyższą cenę dla pana. Zawarliśmy klauzulę wyjścia: jeśli po 8 tygodniach nie będzie 5 prezentacji, może pan ją rozwiązać bez kary."

CZYTELNA WERYFIKACJA

Umowa na wyłączność to najlepsza strategia, ale tylko z najlepszym agentem. Daje mu gwarancję prowizji, co motywuje go do inwestowania czasu i pieniędzy (zdjęcia, reklamy) i negocjowania wyższej ceny dla Ciebie. Umowa otwarta skutkuje tym, że pięciu agentów robi absolutne minimum ("wrzucę na portal i czekam"), a Twoja nieruchomość wygląda jak towar, którego nikt nie chce.

Zabezpiecz swoją wyłączność:

1. Ustal krótki okres (np. 3 miesiące).

2. Zapisz klauzulę wyjścia, jeśli nie ma minimalnej liczby prezentacji.

3. Wymagaj regularnych raportów ze statystykami.

Nie szukaj najtańszego. Szukaj najbardziej konkretnego. To ochroni Cię przed stratą czasu i dziesiątek tysięcy złotych.