Kto daje zgodę na restaurację w budynku?

Zgodę na takie przeróbki wyraził zarząd wspólnoty. Czy zgoda zarządu jest wy-starczająca? Czy na zmianę przeznaczenia lokalu nie powinno być uchwały ze zgo-dą wszystkich członków wspólnoty?

Autor jest prawnikiem w kancelarii Smoktunowicz & Falandysz

Zmiana przeznaczenia lokalu należącego do innego członka wspólnoty nie mieści się w katalogu czyn-ności, w przypadku których ustawa o własności lokali wymaga uchwały właścicieli. W świetle art. 22 ust. 3 pkt 4 ustawy o własności lokali zgody właścicieli lo-kali wymaga zmiana przeznaczenia, ale części nieru-chomości wspólnej (np. wspólnej suszarni), a nie lo-kalu innego właściciela. Tak więc właściciel lokalu za-adaptowanego na restaurację miał prawo zmiany przeznaczenia tego lokalu.

Natomiast z treści pytania wynika, że urucho-mienie restauracji łączyło się z koniecznością wybicia nowych otworów w ścianach zewnętrznych budynku. Wykonanie takich otworów w myśl prawa budowla-nego należy zakwalifikować jako przebudowę, na którą nie może wyrazić zgody sam zarząd wspólnoty mieszkaniowej, gdyż jest to czynność przekraczają-ca zakres zwykłego zarządu, w związku z czym potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Czynnościami przekracza-jącymi zakres zwykłego zarządu jest w szczególności udzielenie zgody na nadbu-dowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego.

Tak więc właściciele nie mogą odmówić zgody na przekształcenie lokalu handlowego na gastronomiczny. Właściciele też nie udzielają zgody na takie prze-kształcenie. Natomiast jeżeli przekształcenie przeznaczenia lokalu wiąże się z ko-niecznością dokonania przebudowy w rozumieniu prawa budowlanego, to konieczna jest uprzednia zgoda właścicieli lokali podjęta w formie uchwały.

dr Michał Kuliński